摘要：图片来源@视觉中国文 | 迈点据迈点研究院统计，截至2022年12月23日，我国累计出台157条与住房租赁行业相关的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表现了各级政府对于发展租赁住房市场的决心。2022，保障性租赁住房正式从供...
图片来源@视觉中国
文 | 迈点
据迈点研究院统计，截至2022年12月23日，我国累计出台157条与住房租赁行业相关的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表现了各级政府对于发展租赁住房市场的决心。2022，保障性租赁住房正式从供给端发力，必将持续改善新市民、新青年住房困难的现状。
2022年，中央政府从政策培育、金融支持、市场监管、资金补助、租金减免等方面支持和规范住房租赁市场发展。其中，政策支持占比43%；其次是金融支持政策，占比33%。相比2021年，金融支持政策明显增多，占比增加14%。
1、政策培育方面，自2021年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布以来，保租房热度不减，相关配套设施陆续出台。至今，超过40个城市分别制定了保租房扩大供给的发展规划和落地方案。从目前的增速幅度来看，“十四五”最终实现供应的保租房数量将快速达到预期目标。
2022年，《“十四五”公共服务规划》作为第一季度保租房政策的开篇，将保租房纳入公共服务范畴，再次强调了保租房对于国家发展的重要性。1月10日，国家发展改革委、住房和城乡建设部等21部门联合发布《“十四五”公共服务规划》，保租房正式“破圈”，上升至公共服务发展的国家重点任务。1月11日，住建部在新闻发布会上快速跟进，表示于“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可缓解1300万新市民、青年人的住房困难问题。2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会，住建部副部长在会上表示，2022年将继续大力增加保租房的供给，全国将新筹集240万套，比去年有大幅度增长。
3月10日，国家发展改革委关于印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提高住房用地中保租房用地比例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、城市重点建设片区等区域，有利于加强住房租赁保障，深入推进以人为核心的新型城镇化战略。
7月12日，国家发改委发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，帮助租购住房在享受公共服务上具备同等的权利，进一步培育发展住房租赁市场。
12月14日，中共中央、国务院正式发布《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，明确持续提升传统消费，促进居住消费健康发展。坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。
2、金融支持方面，支持性金融政策的增加为保障性租赁住房的发展保驾护航，营造了适合发展的经济条件。2月，国家推出两大重磅金融支持政策：《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》、《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，为保租房的发力提供了关键的动力。规定银行业金融机构向持有保租房项目认定书的保租房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；另外，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系，各类银行保险机构提供针对性金融产品和服务。3月，银保监会、人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求。
其中，以发行公募REITs的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为2022年金融支持政策施行的主要方向。自从2020年4月，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》正式启动REITs试点以来，2022年，有关REITs的相关政策迎来快速落地。5月，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行REITs有关工作的通知》，强调了推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。7月，沪深交易所发布施行《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》文件，对保租房REITs的上市发行和持续监管进行规范和引导，引领保租房REITs快速落地。随后不久，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上也提到，稳步扩大REITs试点范围，加快推进REITs常态化发行，促进存量资产盘活以支持实体经济发展。8月31上午，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT同步上市，投资机构均表现出极大的买入热情。
2022年，中央各部门高度重视保租房发展，不断加大对住房租赁市场发展的支持力度。中央政府确立大保障租赁体系，在明确基本制度、加大金融支持政策、推进土地供给政策、盘活存量住房资源、落实资金补助和租金减免政策方面，加快培育和发展住房租赁市场。
2022年，地方政府紧跟中央政策方向，共发布涉及住房租赁的政策134项，主要从供应政策和监管政策两个方面落实中央租赁政策，进一步培育和规范地方住房租赁市场的健康发展。而供应政策中，保障性租赁住房相关的政策占比最多，其次是存量盘活政策和房源筹集政策。从各地方政府来看，北京、广州、杭州、深圳、上海、成都、济南是发布政策最多的城市。
相比2021年，住房租赁供应政策占比增加了28%，监管政策下降了17%。有关保障性租赁住房政策大幅上升，住房租赁市场的规划、存量盘活、房源筹集等培育政策也密集发布，而监管政策发行力度相对降低。说明随着2021年监管力度的加强，高收低租的现象大幅度减少，住房租赁市场秩序进一步规范。2022年住房租赁政策端以规划和指导为主，其他供应端的配套政策也陆续跟进，整体住房租赁市场开始走向平稳发展。
1、监管政策：着重制度管理，进入规范化、制度化的稳定发展时期。
地方监管政策动态方面，随着前期市场监管政策的发布与落实，2022年多城市重点聚焦租赁监管政策打补丁，着重制度建设和运营监管，以期防范风险、保证供应。
地方监管政策方面，市场监管政策主要集中在制度管理，加强对住房租赁企业、经济机构、中介机构、承租人等进行规范监管。2022年，北京、青岛、深圳、成都、杭州等多地发布市场监管政策。北京加强共有产权房的出租管理、针对租赁企业发布虚假房源建立了相关行政处罚的裁量基准、通过住房租赁合同示范文本明确了出租、承租住房应当遵守的相关规定，规范了合同签订问题；青岛在全市范围内建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用档案，细化信用信息管理，提升从业人员素质；深圳市发布2022年度房屋租赁价格参考；成都则加强住房租赁企业及从业人员信用信息管理，对未办理租赁合同网签备案、发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、随意涨租、强迫和诱导租客使用租金贷、采用暴力恐吓断水断电等行为驱赶租客等行为进行信用扣分；杭州明确了本市非居住用地建设的保障性租赁住房水电气价格标准，按照民用水电气价格标准执行，有效降低非居住用地建设保障性租赁住房的企业运营成本，减轻新市民、青年人租房成本。
资金监管政策方面，资金监管政策主要侧重于资金监管和运营监管，加强对出租人、住房租赁企业进行资金监管。其中广州、杭州和武汉等多地发布资金监管政策，进一步规范市场秩序。广州提出加强和规范住房租赁资金监管，提倡出租人按月收取租金，超额租金、押金将纳入监管提倡按月收取租金，租赁合同中不得包含“租金贷”。杭州对本年度租赁资金监管对象分类管控申报工作。申报企业要求为列入杭州已落实住房租赁资金监管要求公示名单中的“托管式”住房租赁企业。武汉将超3个月租金及超1个月押金存入监管账户。
综上看来，2022年各类地方监管政策主要是对2021年密集出台的监管政策的延续和补充。随着各级政策的引导发展落地，住房租赁市场的管理逐渐进入规范化、制度化的稳定发展时期。有利于大大减少灰色地带，推进住房租赁行业健康可持续性发展。
2、供应政策：多项政策齐头并进，各地多渠道筹集房源。
地方供应方面，2022年，供应政策出台频繁，多渠道筹集房源。主要围绕存量盘活政策和房源筹集政策，其中以存量盘活政策最为多见。主要从利用城市更新、企事业单位自有闲置土地、产业园区中的配建用地、综合交通枢纽改造、文化体育场馆和闲置土地等方面，加快形成保障性租赁住房有效供应。
其中，长沙、成都、西安在租售并举方面提出了灵活措施。2022年5月，长沙率先发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》：存量房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，调动长沙整体房地产市场的积极性。据公开资料报道，长沙5月出台政策以来，已有5000户以上家庭申请将存量房纳入保障性租赁住房。
成都紧随其后，支持居民将自有存量住房用于保障性租赁住房，进一步增加保障性租赁住房供给。2022年10月，成都发布了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，明确住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。建筑面积在144平方米(含)以上的住房，申请用于保障性租赁住房后，应按间出租，保障性租赁住房租金标准不超过市场租金的90%。
另外，8月，西安出台新规《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》中，居民限购区内存量住房可纳入保障性租赁住房体系，由国资控股企业试点运营。签订“认定书”并签订租赁合同后，可在限购区新购1套住房。
综上，以长沙和成都为首的创新措施是对租赁住房发展建设过程中“因城施策”方针的具体落实，盘活存量房可以有效降低存量房的空置率，提升社会效率，也能增加保障性租赁住房供给，满足不同类型人群的租住需求，缓解政府在存量房配建方面的供给压力。
3、保障性租赁住房：各地加快筹集，实现快速增长。
2022年，保租房供给端步入高速发展期，各地迎来保租房加快筹集的阶段。从各地政策发布时间来看，2022年保障性租赁住房的政策发布明显加快，延续了自2021年下半年以来的保障性租赁住房建设的快速发展速度。各省市地方积极响应国家号召，陆续推出保租房的规划和落地的相关政策，地方政府共发布涉及住房租赁的供应政策政策95项，其中保障性租赁住房相关的政策有65条，平均每5天就有不同城市推出保租房发展政策。
2022年，从中央到地方政府高度重视保障性租赁住房发展，大力增加保障性租赁住房供给。“十四五”时期，住建部提出40城拟增加650万套保障性租赁住房，各地加速落实保障性租赁住房政策。围绕保障性租赁住房的管理与落地，北京、成都、广州、杭州、南京、青岛、上海、苏州、天津等城市出台保租房实施方案、项目认定办法、建设标准、租金管理等细化政策，加速推进了保租房筹建。
在实施方案方面，目前一线城市从重目标转向重执行，新一线城市在制定供应目标的同时，逐步分解目标及细化实施方案。据统计，2022年，将近30个省市出台租赁实施方案相关政策，主要围绕指导思想、基础制度、支持政策、运营管理、保障措施等方向。各地加速推进保障性租赁住房建设进度，预计接下来将迎来保障性租赁住房发展的爆发期。
在认定方法方面，有6个城市出台了保障性租赁住房项目认定办法，包括上海、广州、北京、西安、南京和郑州。明确了保障性租赁住房项目准入条件、运营标准、退出规则以及审批事项和环节等，构建联合审查、快速审批的工作机制，确保“十四五”保障性租赁住房目标按时保质保量完成。
其中，上海市发布《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》与《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，领先全国率先推出面向市场的保障性租赁住房落地执行政策；《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》聚焦保障性租赁住房的产品和生活配套上，有利于进一步推动保障性租赁住房在解决民众居住问题的作用，加速租住生活方式的形成。
《杭州市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》《杭州市保障性租赁住房项目认定指导意见（试行）》同期出台，明确了“十四五”期间力争建设筹集保障性租赁住房33万套（间）的目标任务，建立了“企业申报、区级认定、市级备案”的三级管理流程，并率先将蓝领公寓、人才专项租赁房直接转化认定为保障性租赁住房。
2022年是保租房实现快速增长的关键一年。2022年40个城市计划筹集建设240万套（间）保租房，数量相较去年的目标即94.2万套（间）增长了2.55倍，占十四五目标650万套（间）的36.92%。发展保障性租赁住房将成为房地产市场长期健康发展的压舱石和稳定器。保障性租赁住房的建设的稳步推进，有利于促进房地产市场健康发展，进入良性循环。
随着各级政府的政策先后落地，中国租赁住房行业的民生属性进一步强化。2022年，在面对市场混乱期和疫情影响期的挑战之后，中央层面的住房租赁行业政策发展以方向性的规划、培育政策和支持性的金融政策为主，为保租房的发展制定了明确的目标，并打造了适合发展的经济条件。各级政府对于租赁市场的政策也进一步完善，住房租赁市场也将迎来更广阔的发展空间。
经过近几年的探索，我国租赁行业进入快速发展期。自去年7月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布以来，保租房热度不减，相关配套设施陆续出台，今年保租房热度持续，各地在土地供给、保租房财政补贴、税费减免、金融支持、保租房认证流程、以租换购、非改租、盘活闲置住房等方面增加支持措施，将进一步推动保租房加快建设。
由此可见，2023年将是发力建设租赁住房重要的一年，多渠道增加租赁住房的有效供给将帮助更多青年人实现住有所居。在国家大力发展保障性租赁住房的政策红利下，租赁行业“投、融、建、管、退”商业闭环将不断得到完善。国企压舱石作用凸显，引领行业健康发展，高品质的租赁产品也不断涌现。
